Что нужно знать при покупке участка


Главное
СТСН — это одна из форм объединения собственников садовых участков для решения общих вопросов садоводства.
СТСН действует на основании закона и устава.
Собственники участков в СТСН вправе построить садовый или жилой дом, баню, иные постройки хозяйственного назначения.
Собственник дачного надела становится членом СТСН по личному заявлению, членство в товариществе — добровольное. 
Покупка участка в СТСН привлекательна в первую очередь для тех, кто планирует заниматься садоводством. Построить на таком участке дом и прописаться в нём тоже можно, но в этом вопросе есть некоторые нюансы. Расскажем, чем СТСН отличается от других объединений, какие есть права у членов садоводческого товарищества и как из него выйти.
Что такое СТСН?
Расшифровка СТСН — «садовое товарищество собственников недвижимости». Владельцы садовых земельных участков объединяются в СТСН для решения ряда вопросов: благоустройство территории, водоснабжение, сбор средств на оплату электричества, вывоз мусора, содержание охранного пункта при въезде на территорию дачного сообщества. Основные положения о садовых некоммерческих товариществах прописаны в Федеральном законе № 217-ФЗ от 29 июля 2017 г.
Юридический статус СТСН
СТСН — это некоммерческая организация, то есть она не получает прибыль от своей деятельности. Её члены — владельцы садовых угодий, которые выращивают овощи, ягоды и фрукты для личных нужд. Земля общего назначения выделяется под нужды СТСН по решению действительных членов садоводческого товарищества. 
У СТСН есть устав. Он утверждается на общем собрании и содержит следующие основные моменты: 
Порядок выборов председателя товарищества
График организации собраний, форма уведомления о них
Ответственность за нарушение правил, принятых членами СНТ, и другие нюансы
Устав не должен противоречить действующим законам. У СТСН полноправный статус юр. лица — товарищество вправе заключать договоры, оплачивать подачу воды, электроэнергии, собирать членские взносы.
Чем отличается садоводческое товарищество от других объединений
СТСН объединяет садовые участки, которые предназначены для выращивания сезонной сельхозпродукции. Строить садовый домик на участке необязательно — собственник решает этот вопрос самостоятельно.
Кроме СТСН, в России есть другие варианты ведения хозяйства частниками:
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — участки, расположенные на территории населённых пунктов, предназначенные для строительства индивидуальных жилых домов высотой не более трёх этажей.
ЛПХ: земля для ведения личного подсобного хозяйства, выращивания овощей, плодов, разведения скота. На участках, расположенных в населённых пунктах, можно построить дом.
ДНП: некоммерческое сообщество, объединяющее участки с дачными домиками. Наличие строения обязательно, а посадка овощей, ягод и фруктовых деревьев — на усмотрение владельца.
ОНТ: огородническое некоммерческое товарищество, наиболее схожее по определению и юридической силе с СНТ.
Что разрешено строить
При планировании строительства владельцы земли в СТСТ должны учитывать градостроительные, экологические, санитарно-гигиенические, пожарные и другие требования. На участке в СТСН можно построить:
садовый или жилой дом
баню
хозяйственные строения
Какие условия необходимо соблюсти:
жилые и подсобные помещения не используются для коммерческой деятельности
площадь дома технически не делится на несколько квартир
сооружение не превышает высоту 20 м
под застройку используется не более 30% земли
обязательное соблюдение правил соседства относительно заборов
Высота забора не должна превышать 1,5 м, чтобы не создавать тень на соседнем участке с сельскохозяйственными культурами.
Органы управления
В органы управления СТСН может входить любой из членов товарищества, если за его кандидатуру проголосовало большинство собственников. Голосование бывает открытым или тайным.
В органы управления входят:
общее собрание членов товарищества
председатель СТСН
правление — коллегиальное звено
ревизионная комиссия
Члены правления занимают должность в течение 5 лет и после могут переизбраться повторно.
Права и обязанности
Как у юр. лица, у СТСН есть права и обязанности. Основное право — защищать и представлять интересы всех членов организации. 
Также в обязанности входит:
своевременная подача отчётных документов, уведомление об изменениях в составе руководящих органов
оплата налоговых и иных сборов в срок
содержание земельной собственности без ущерба окружающей среде, согласно нормам землепользования
ответственное отношение к общему имуществу СТСН
Члены СТСН регулярно и в полном объёме оплачивают членские взносы, участвуют в собраниях товарищества, исполняют принятые решения.
Меры ответственности
Если член садового товарищества нарушает действующие правила, выносит предупреждение, исключает из организации или расторгает договор об использовании общего имущества. Но никто не может лишить человека права собственности на свой участок — такое решение незаконно. 
Как проходит собрание
За два месяца до собрания проводится заседание правления СТСН, на нём утверждают повестку. О дате, месте и времени организации общего собрания членов товарищества оповещают через СМИ, на стенде при въезде на территорию СТСН или на сайте организации не позднее, чем за две недели до мероприятия. 
Для принятия решения требуется кворум. Документ по результатам собрания публикуется в течение недели. Раз в год проводят собрание по утверждению бюджета, суммы взносов и решению других вопросов. Все остальные сборы — по решению правления. 
Куда расходуются взносы
Есть два вида взносов: членские и целевые. Первые направляются на:
содержание общего имущества и уплаты аренды за него
расчёты с ресурсоснабжающими компаниями
оплату вывоза ТКО
работы по благоустройству общей территории СНТ
охрану территории СТСН, пожарную охрану
оплату аудиторских услуг
зарплату работникам СТСН в рамках трудовых договоров
проведение собраний членов садоводческого товарищества
уплату налогов и сборов
Целевые деньги идут на планирование территории, кадастровые работы, приобретение имущества для общего пользования, иные цели. Решение о расходах принимается на собрании СТСН.
Как купить участок
Порядок покупки земельного надела в СТСН такой же, как и других объектов недвижимости. Удостоверьтесь в наличии у продавца права собственности на землю, кадастрового паспорта, справки об отсутствии у владельца долгов перед СТСН. Если продавец действует по доверенности, документ заверяют нотариально. Проверьте состояние участка, его соответствие документам.
❗Важно! Не покупайте землю в СНТ по садовой книжке. Такую сделку можно оспорить.
Плюсы и минусы
Преимущества СТСН:
Стоимость земли ниже, чем ИЖС или ЛПХ
Можно построить загородный дом
Есть фонд для поддержания территории
Недостатки покупки земли в СТСН:
Для регистрации права на дом требуется пройти процедуру признания нежилого объекта жилым
Сложности с оформлением прописки
Возможные перебои с водоснабжением, отсутствие уборки территории от снега
Степень благоустройства зависит от активности и желания членов СТСН и правления.
Как вступить в СТСН
Член СТСН — это физическое лицо, собственник участка в границах товарищества. Он подаёт заявление о вступлении и по результатам решения собрания входит в состав товарищества. 
Как выйти из СТСН
Чтобы прекратить членство в СТСН, направьте заявление в правление. Письмо можно принести лично или отправить почтой (оптимально — с уведомлением о вручении). 
Основанием для выхода из СТСН является прекращение права собственности на садовый участок. 
Если собственник не платит членские взносы два месяца и более, его могут исключить из членов СТСН.
Как перевести СТСН в ИЖС
Для перевода СТСН в ИЖС участок площадью не менее 5 соток нужно поставить на кадастровый учёт с установлением границ. Далее в правилах землепользования и застройки уточните название территориальной зоны участка. От него зависит способ перевода. 
Получите выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Если в ней ИЖС отмечено в качестве основного вида разрешённого использования, подайте документы в МФЦ для его изменения. 
При указании в правилах землепользования ИЖС в виде условно разрешённого варианта использования земли потребуется получить разрешение в местной администрации. Заявление с приложением документов рассматривается коллегиально. При отказе остаётся один вариант — оспорить решение комиссии в суде.

Комментарии

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.